Calculadora de hipoteca
Calcula la cuota mensual de una hipoteca fija, variable o mixta, los intereses que pagarás, el cuadro de amortización y cuánto dinero necesitas ahorrado para la entrada y los gastos de la compra.
- Fórmula financiera + gastos configurables
- Revisada el 21 de octubre de 2026
- Gratis y sin registro
Cómo se calcula
Las hipotecas en España se amortizan casi siempre con el sistema francés: una cuota constante mientras no cambia el tipo de interés. La cuota se obtiene con esta fórmula:
cuota = C × i / (1 − (1 + i)^−n)
donde C es el capital prestado, i el tipo de interés nominal anual dividido entre 12 y n el número de cuotas mensuales. Si el interés es cero, la cuota es simplemente el capital dividido entre el número de cuotas.
- Cada mes se pagan los intereses del capital pendiente (capital × i) y el resto de la cuota reduce la deuda.
- En una hipoteca variable, tras el periodo inicial el tipo pasa a ser euríbor + diferencial y la cuota se recalcula con el capital pendiente y el plazo restante. En una mixta ocurre lo mismo al terminar los años a tipo fijo.
- Las cuotas se redondean a céntimos y la última ajusta la diferencia para dejar la deuda a cero.
Los gastos de compra se estiman aparte con los porcentajes que indiques: el impuesto de la compraventa (ITP en segunda mano; IVA y AJD en obra nueva) es autonómico y cambia según la comunidad, el precio y circunstancias como la edad o la familia numerosa. Desde la Ley 5/2019, los gastos de notaría, registro y gestoría de la hipoteca y el AJD del préstamo los paga el banco; el comprador asume la tasación y los gastos de la escritura de compraventa.
Antes de firmar, compara la TAE y la FEIN de varias entidades y consulta la información del Portal del Cliente Bancario del Banco de España. Más detalles en la guía qué gastos debes tener en cuenta al comprar una vivienda.
Supuestos y limitaciones
- Cuota calculada con el TIN (tipo nominal). La TAE incluye además comisiones y productos vinculados y suele ser mayor.
- En hipotecas variables y mixtas el euríbor futuro es una hipótesis: la cuota tras la revisión es un escenario, no una previsión.
- No incluye seguros (hogar, vida), comisiones de apertura o amortización anticipada ni bonificaciones por vinculación.
- Los tipos de ITP precargados son orientativos (tipo general del primer tramo) y deben comprobarse en tu comunidad autónoma.
- El banco puede financiar menos del porcentaje indicado si la tasación es inferior al precio de compra.
Fuentes oficiales
Los parámetros normativos de esta calculadora están separados del código de la interfaz, versionados por ejercicio y documentados con su fuente. Última consulta: 21/10/2026. Algunos valores están pendientes de verificación y se muestran con aviso.
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario · BOE · BOE-A-2019-3814
- Banco de España: Portal del Cliente Bancario · Banco de España
Notas sobre los parámetros
- Los tipos de ITP se han contrastado con varias fuentes secundarias coincidentes y se muestran como referencia editable, no como dato oficial.
- En Canarias la vivienda nueva tributa por IGIC y en Ceuta y Melilla por IPSI, no por IVA.
- Desde la Ley 5/2019 el banco asume los gastos de notaría, registro y gestoría de la hipoteca y el AJD de la escritura del préstamo; el comprador paga la tasación y los gastos de la escritura de compraventa.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre el TIN y la TAE?
El TIN es el tipo de interés nominal que se usa para calcular la cuota. La TAE añade el efecto de las comisiones, algunos gastos y la frecuencia de pago, y sirve para comparar ofertas entre bancos.
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar una vivienda?
La parte que no financia el banco (normalmente al menos el 20 % del precio) más los impuestos y gastos de la compra. En segunda mano el ITP general va aproximadamente del 4 % al 10 % según la comunidad; en obra nueva se paga un 10 % de IVA más el AJD. A eso se suman notaría, registro, gestoría y tasación.
¿Qué pasa si sube el euríbor en una hipoteca variable?
En cada revisión la entidad recalcula la cuota con el nuevo euríbor más el diferencial, el capital pendiente y el plazo que queda. Puedes probar distintos escenarios cambiando el euríbor estimado en la calculadora.
¿Es mejor una hipoteca fija o variable?
La fija da una cuota estable durante todo el plazo; la variable suele empezar más barata pero la cuota cambia con el euríbor. La elección depende de tu margen de ahorro y de cuánto riesgo de subida puedes asumir. Compara siempre el coste total y la TAE.
¿Cuánto debería suponer la cuota respecto a mis ingresos?
Una referencia habitual en el sector es que la cuota no supere el 30-35 % de los ingresos netos mensuales del hogar, aunque cada entidad aplica sus propios criterios de solvencia.